C工事とは何か？コストの最適化と設計について解説

オフィス移転やリニューアルプロジェクトにおいて、もっとも頭を抱えるのが「想定外のコスト増」です。特に、ビルオーナー指定の「B工事」と、テナントが発注する「C工事」の区分は非常に複雑で、多くの企業が言われるがままの高額な見積もりを受け入れてしまっています。

2025年現在、建設費や人件費の高騰は続いており、曖昧な知識のままプロジェクトを進めることは、数百万円、場合によっては数千万円単位の損失につながりかねません。しかし、この複雑な仕組みを正しく理解し、適切な戦略を持てば、コストは確実にコントロール可能です。

本記事では、ブラックボックス化しやすい工事区分の構造を解き明かし、テナント主導でコストパフォーマンスを最大化するための具体的な手法を解説します。見積もりの適正化から、将来の退去を見据えたリスク管理まで、プロジェクトを成功に導くための実践的な知見をお届けします。

企業不動産戦略における工事区分の重要性

現代の企業経営において、オフィス環境は単なる物理的な作業スペースではありません。生産性の向上、従業員エンゲージメントの強化、そして企業ブランディングを体現する重要な経営資源として再定義されています。

しかし、オフィス移転やリニューアルプロジェクトの実務において、多くのプロジェクトマネージャーや経営企画担当者が直面する課題があります。それは、複雑怪奇な建設業界の商慣習と、当初予算を大幅に超過するコストの壁です。

特に、テナント入居工事における「A工事」「B工事」「C工事」という区分（デマケーション）の理解不足は致命的です。この理解不足こそが、数百万から数千万円単位の損失を招く主要因となっています。

本レポートは、オフィス構築プロジェクトにおけるコスト構造のブラックボックスを解き明かすことを目的としています。テナントが唯一コントロール権を持つ「C工事」の領域を戦略的に最大化するための手法を体系化しました。

単なる用語解説にとどまらず、2025年の最新市場動向や資産計上による税務メリットについても触れます。さらに将来の退去を見据えたリスク管理まで、多角的な視点から論じていきます。

建設費が高騰を続ける昨今において、賢明な発注者（スマートクライアント）となるために本レポートを活用してください。コストパフォーマンスと理想の空間デザインを両立させるための羅針盤となるはずです。

工事区分の構造的理解と権限の所在

工事区分定義の背景と責任分界点

オフィスビルの工事区分は、単に誰が工事を行うかという役割分担ではありません。資産の帰属、費用の負担、そして法的責任の所在を明確にするための契約上の概念です。

この区分を正確に把握することは、プロジェクトの予算管理（コストコントロール）とスケジュール管理において決定的な意味を持ちます。一般的に工事区分は以下の3つに分類され、それぞれの特性は発注権限と費用負担の組み合わせによって定義されます。

区分	正式名称・通称	発注者（指定権）	費用負担者	資産帰属	対象範囲と特徴
A工事	躯体工事・ビル本体工事	ビルオーナー	ビルオーナー	ビルオーナー	建物の構造躯体（スケルトン）、共用部（廊下、トイレ、EVホール）、標準装備の消防・空調設備など。テナントの意向は基本的に反映されず、ビルの資産価値維持のためにオーナー主導で行われます。
B工事	指定業者工事・入居工事	ビルオーナー（指定業者）	テナント	ビルオーナー	テナントの要望により変更・増設されるが、ビル全体の安全性や機能に影響を与える設備工事。空調の移設、防災設備、分電盤工事、排水設備など。費用はテナントが負担するにもかかわらず、業者はオーナー指定となり、価格競争が働かないため高額になりがちです。
C工事	テナント工事・内装工事	テナント	テナント	テナント	テナント専有部内の内装仕上げ（壁、床、天井）、照明器具、造作家具、LAN配線、電話工事など。テナントが自由に業者を選定し、価格交渉やデザインの決定を行うことができます。

C工事の本質的な価値と機会

上記区分の中で、テナント企業が真に経営判断としてコントロールできるのは「C工事」のみです。A工事はオーナーの領域であり、B工事は「費用負担は自分だが、決定権は他人」という構造的な不利益を抱えています。

したがって、オフィス構築の成功は「境界線のマネジメント」にかかっています。いかにB工事の領域を侵食させず、C工事の範囲内でプロジェクトを完結させるかが重要です。

C工事の対象範囲は、建物の躯体に影響を及ぼさない専有部分の変更と定義されます。具体的には、オフィスの顔となるエントランスのデザインや執務エリアの間仕切り設置などが該当します。

カーペットやクロスの選定、社名サインの設置、さらには独自の照明プランやインターネット環境の構築なども含まれます。これらは従業員の働きやすさやモチベーションに直結する要素です。

この領域をC工事として自社選定のプロフェッショナルに依頼できるかどうかが、投資対効果（ROI）を左右します。

B工事という構造的リスク

B工事は、テナントにとって最大のコストリスク要因です。ビルオーナー側は、建物の機能維持やセキュリティ担保の観点を重視します。

そのため、空調や防災などの重要設備については、ビルのことを熟知した管理会社や建設時からのゼネコンに施工させることを必須条件とします。これ自体は合理的な理由に基づきますが、問題はその価格決定メカニズムです。

指定業者は競争相手がいない独占状態にあるため、市場相場よりも割高な見積もりが提示されるケースが常態化しています。場合によっては相場の1.5倍から2倍になることも珍しくありません。

さらに、原状回復時にもB工事が必要となることが多くあります。結果として、入居時と退去時の双方向で高コスト体質に縛られることになります。

2025年市場動向とコスト相場の分析

オフィスの内装工事費用の現状と見通し

2025年時点におけるオフィス内装工事の市場は上昇トレンドにあります。世界的な原材料価格の高騰、物流コストの上昇、そして建設業界における深刻な人手不足が背景にあります。

正確な予算策定のためには、最新の坪単価相場を理解しておく必要があります。物件の状態が「スケルトン（内装設備が何もない状態）」か「居抜き（前のテナントの内装が残っている状態）」かによって、コストレンジは大きく変動します。

以下の表は、2025年におけるオフィス内装工事の平均的な費用相場を示したものです。

物件の状態	平均坪単価（万円/坪）	コスト変動要因と特徴
スケルトン物件	20万 ～ 40万円	ゼロから空間を構築するため設計自由度は高いですが、床・壁・天井の基礎工事から空調・防災のB工事までフルセットで発生するため高額化しやすい傾向にあります。
居抜き物件	15万 ～ 35万円	既存の内装や設備を流用できるため、初期投資を抑制可能です。ただし、レイアウト変更に伴う修正工事や、既存設備の老朽化対応が必要な場合があります。

コストを左右する変動因子

上記の坪単価はあくまで目安であり、実際のコストは様々な要因によって上下します。第一に、築年数による影響があげられます。

築20年以上の古いビルでは、最新の耐震基準や省エネ基準に適合させるための改修が必要となる場合があります。これが追加コストとして坪当たり3万～5万円程度加算される可能性があります。

第二に、デザインと素材のトレンドです。近年ではESG経営やSDGsへの配慮から、再生木材やリサイクル素材などのサステナブル素材を内装に取り入れる企業が増加しています。

これらの素材はかつて高価でしたが、供給体制の整備に伴い、デザイン性とコストバランスが改善されつつあります。賢く採用することで企業イメージの向上とコスト適正化を両立できる可能性があります。

B工事を抑制しC工事を最大化する設計戦略

設備干渉を回避する守りの設計

C工事のコストパフォーマンスを最大化するためには、デザインの美しさだけでは不十分です。「ビルの設備系統にいかに干渉しないか」というエンジニアリング視点での設計が不可欠です。

内装デザイン（C工事）の内容が決まらなければ、それに付随するB工事の範囲も確定しません。つまり、C工事の設計次第で、B工事のボリュームはコントロール可能なのです。

最も典型的な事例は、会議室の壁の設置です。天井まで届く完全な間仕切り壁（フルハイトパーティション）を設置する場合を考えてみましょう。

その新たな部屋の中に、消防法に基づいた感知器やスプリンクラーヘッド、そして空調の吹き出し口を増設・移設する必要が生じます。

これらはすべてビル設備への介入となるため、自動的にB工事として計上されます。その結果、指定業者の高額な見積もりを受け入れざるを得なくなります。

これを回避するためのテクニックとして、以下の手法が有効です。

ランマオープン形式の採用

壁の上部（欄間部分）を開放することで、空調や消防設備の区画としては「一つの部屋」とみなされるようにします。これにより、感知器や空調の増設工事（B工事）を不要、あるいは最小限に抑えることが可能になります。

既存設備に合わせたゾーニング

設計の初期段階で、既存の空調機や照明、スプリンクラーの位置を正確に把握します。そして、それらを避ける形で間仕切りラインを設定します。

設備図面（プロット図）を読み解き、B工事が発生しないラインを見極める力がデザイナーに求められます。

早期協議による区分境界の最適化

プロジェクトが進行し、工事直前になってからビル側と調整を行うと手遅れになるケースが多々あります。時間切れでビル側の言いなり（安全側の過剰なB工事判定）にならざるを得ないためです。

これを防ぐためには、設計の基本計画段階、あるいはそれ以前の段階から行動を起こす必要があります。ビル管理会社や指定業者との協議（B工事・C工事区分調整会議）を開始することが重要です。

具体的には、「接続点（デマケーション・ポイント）」の明確化を行います。例えば、電源工事において、分電盤からオフィスの手元までの配線はC工事で可能かを確認します。

あるいは分電盤の二次側接続まではB工事なのか、防災設備において感知器の移設はC工事でも許可される指定業者がいるかなどを細かく確認します。

専門家（プロジェクトマネージャーやコンストラクションマネージャー）を交えて論理的に交渉することが重要です。本来B工事と判定されがちな項目をC工事に引き寄せ、競争原理の働く環境で発注することが可能になります。

プロフェッショナルな業者選定とRFPの活用

C工事における業者選定のリスクと機会

C工事はテナントに業者選定の自由がある反面、その結果に対する責任もテナントが負うことになります。指定業者がいないため、どの業者に発注しても良いというメリットがあります。

しかし、裏を返せば業者の質にばらつきが生じるリスクも孕んでいます。技術力が低く、ビルのルール（館内規則）を理解していない業者を選定してしまうとトラブルの元です。

工事中の騒音トラブル、共用部の汚損、最悪の場合は工期遅延や法的不備による手戻りが発生します。結果としてコストが増大する可能性があります。

信頼できる業者を見極めるためには、単なる見積金額の多寡だけでなく、定性的な評価軸を持つことが不可欠です。

類似プロジェクトの実績

同規模、同業種のオフィス施工実績が豊富かどうかを確認します。特に、入居するビルクラス（Sクラス、Aクラスビルなど）での施工経験があるかは重要です。厳しい館内規則に対応できるノウハウがあるかを見極めます。

ワンストップ対応能力

デザイン設計から施工管理、家具手配、インフラ構築までを一貫して行える業者かどうかを確認します。一貫対応であれば責任の所在が明確であり、各工程間の調整ロス（およびそれに伴う中間マージン）を削減できます。

見積もりの透明性

「内装工事一式」といった大雑把な見積もりではなく、詳細が明記されているかをチェックします。材料費、労務費、諸経費が明確に区分され、単価と数量が記載されていることが重要です。透明性の低い見積もりは、追加工事費用の温床となります。

成功を決定づけるRFP（提案依頼書）の策定

複数の業者から質の高い提案を引き出し、公正に比較検討（コンペティション）を行うためには、RFPの作成が必須です。RFPは、発注者の要望を体系的にまとめたドキュメントです。

これを提示することで、各社が同一の前提条件に基づいた提案を行うことが可能になります。口頭での伝達のみでは、業者ごとの解釈のズレが生じてしまいます。

結果として、出てきた見積もり内容（スペックや範囲）がバラバラで比較不能になる事態に陥ります。効果的なRFPには、以下の項目を詳細に記載すべきです。

RFP構成要素	記載すべき具体的内容	目的と効果
プロジェクト概要	移転・改装の背景、経営課題、解決したい目的、ターゲットとする入居時期。	業者の提案の方向性を、単なる「内装」から「課題解決」へと昇華させます。
与件・機能要件	必要座席数、会議室数・サイズ、必要なICT環境、セキュリティレベル、収納量。	必須機能の漏れを防ぎ、実用的なレイアウト提案を確保します。
デザイン要件	企業ブランドイメージ、好みのテイスト（モダン、ナチュラル等）、参考画像。	デザインのミスマッチを防ぎ、期待する世界観を共有します。
予算条件	総予算の上限（CAPEX）、あるいは坪単価の目安。	現実的なスペックでの提案を促し、後からの大幅な減額修正（VE）の手間を省きます。
スケジュール	業者選定スケジュール、設計期間、工事期間、引越し希望日。	納期遵守の意識付けと、逆算による現実的な工程表の提出を求めます。
評価基準	価格重視か、デザイン重視か、機能性重視か、実績重視か。	業者が力を入れるべきポイントを明確にし、選定時の納得感を高めます。

RFPを作成し、プロセスを可視化することは、社内の意思決定メンバー間の合意形成をスムーズにする効果もあります。誰がどのような基準で業者を選んだのかが明確になるため、稟議承認のスピードアップにも寄与します。

財務戦略としてのC工事 資産区分と税務

資産区分によるキャッシュフローへの影響

C工事への投資は、会計・税務上においても戦略的な視点が求められます。C工事で施工した内装や設備は、テナントの所有資産として計上され、減価償却を通じて数年にわたり費用化されます。

この際、資産をどの種別に区分するかによって、適用される法定耐用年数が異なります。結果として毎期のキャッシュフローに影響を与えることになります。

資産項目	法定耐用年数（目安）	解説
建物附属設備	15年 ～ 18年	電気設備、給排水設備、内装造作のうち建物と一体化しているもの。償却期間が長く、単年度の経費計上額は小さくなります。
器具・備品	3年 ～ 15年	家具（什器）、パーティション（可動式）、電話設備、LAN設備など。償却期間が比較的短く、早期に経費化できます。
内装・造作	建物構造による	原則として建物の耐用年数が適用されますが、賃借人が施工した造作については「建物附属設備」として扱われることが一般的です。

賃貸借期間特例と償却戦略

特筆すべきは、賃貸借契約期間を用いた償却の特例です。内装や造作の法定耐用年数が一般的に15年前後であるのに対し、オフィスの賃貸契約期間がそれより短い（例えば5年）場合があります。

かつ契約の更新ができない旨が定められているなどの一定の要件を満たす場合、その契約期間（5年）で均等償却することが認められるケースがあります。

これにより、本来15年かけて償却すべき費用を5年で圧縮して計上できるため、投資初期の法人税負担を軽減し、キャッシュフローを改善する効果が期待できます。

このメリットを享受するためには、C工事の見積もり段階での準備が必要です。工事項目を「一式」にまとめず、詳細な明細（内訳書）を作成させましょう。

そして税理士と連携して資産区分を精緻に振り分ける作業が必要です。耐用年数の異なる資産が混在している場合、それらを適切に分離することで、節税効果を最大化できます。

B工事費用の減額交渉テクニック

コントロールが難しいとされるB工事費用についても、諦める必要はありません。専門的な知見を用いた査定と交渉により、大幅な減額に成功する事例が存在します。

成功事例として、当初の見積もり額から約20%～23%の減額（例えば280万円から214万円へ）を達成したケースが報告されています。この交渉において重要なのは、「単なる値引き要求」ではありません。

「仕様の適正化（VE: Value Engineering）」を提案することが重要です。ビル指定業者の見積もりには、過剰なスペック、不要な仮設工事費、二重計上された管理費などが含まれている場合があります。

「この項目の施工方法は、夜間でなく日中作業で可能ではないか」「この資材は指定品ではなく、同等機能の汎用品に変更可能ではないか」といった技術的な指摘を行います。

これにより、ビル側や指定業者との関係を悪化させることなく、論理的にコストを削減することが可能です。こうした専門的な交渉は、B工事適正化に特化したコンサルタントを起用することで、より高い成果を上げることができます。

出口戦略 原状回復とリスクマネジメント

入居時から始まる退去の準備

オフィスプロジェクトのライフサイクルにおいて、C工事の実施は「始まり」に過ぎません。将来必ず訪れる「退去」の際、入居時に行ったC工事は、すべて撤去し、入居前の状態に戻す「原状回復工事」の対象となります。

C工事でこだわりの内装を作り込めば作り込むほど、その解体・撤去費用は高額になります。さらに廃棄物処理の負担も増大してしまいます。

原状回復工事は、通常、B工事と同様にビルオーナー指定業者が行うことが賃貸借契約書で義務付けられているケースが大半です。

そのため、入居時のC工事費用を安く抑えられたとしても、退去時に指定業者の言い値で高額な原状回復費（解体費）を請求されるリスクが潜んでいます。この「出口コスト」を抑制するためには、以下の対策が必要です。

契約時の原状回復範囲の明確化

どこまでを原状回復の対象とするかを入居契約時に詳細に定めます。経年劣化（自然損耗）部分の負担区分や、特約事項（例えば、照明はLED化したまま残置可能か等）を確認します。

廃棄物の少ない設計

解体時に分別が容易な素材を採用することで、将来の産廃処分費を抑制できます。例えば、接着剤を使わない置き敷きのタイルカーペットやシステムパーティションなどが有効です。

居抜き退去と造作譲渡（Asset Transfer）の活用

近年、原状回復コストをゼロ、あるいはプラスに転じさせる手法として「居抜き退去」や「造作譲渡」が注目されています。これは、内装や設備、家具などを次の入居テナントに引き継ぐ（譲渡する）ことで、原状回復義務を免除または軽減してもらうスキームです。

飲食店舗では一般的でしたが、オフィスにおいても成立するケースが増えています。会議室や受付、リフレッシュスペースなどの造作は汎用性が高く、次のテナントにとっても初期投資削減のメリットがあるためです。

造作譲渡が成功すれば、原状回復工事費用の削減、退去直前まで通常営業が可能、さらに造作の売却益が得られる可能性があります。しかし、これには重大なリスクとハードルも存在します。

オーナーの承諾必須

賃貸借契約上、原状回復義務の免除には貸主の承諾が不可欠です。オーナー側が「トラブルの元になる」として難色を示す場合があり、許可が下りなければ全て撤去しなければなりません。

リース物件の混入リスク

譲渡対象物に、実はリース契約中のコピー機やサーバー、家具などが含まれていると、所有権のトラブルに発展します。譲渡リストの精査が極めて重要です。

認識の齟齬

「使える設備」として譲渡した空調や厨房機器が実は故障しており、新テナントからクレームが入るといったトラブルも散見されます。現状有姿（As-is）での引き渡しなのか、修繕義務があるのかを明確にする必要があります。

C工事の段階から「将来的に居抜きで引き継ぎやすい、普遍的で質の高いデザイン」を採用しておくことは、この出口戦略の成功率を高める有効な手立てとなります。

結論 賢明な発注者としてのロードマップ

C工事を中心としたオフィス構築プロジェクトは、高度なマネジメント領域です。コスト、デザイン、機能、そして法務が複雑に絡み合っています。

しかし、その構造を理解し、適切なタイミングで適切なアクションを起こすことで、状況は変えられます。コストを劇的に削減しつつ、企業価値を高める空間を実現することは十分に可能です。

本レポートで提示した戦略的ロードマップは以下の通りです。

• 境界線の掌握: 工事区分表（A/B/C）を鵜呑みにせず、B工事とC工事の境界線がどこにあるかを理解し、C工事の範囲を最大化する交渉を行う。
• 予防的設計: ビル設備への干渉を避けるレイアウト設計により、B工事の発生源を断つ。
• 競争環境の創出: 詳細なRFPに基づいた透明性の高いコンペティションを実施し、最適なパートナー（業者）を選定する。
• 財務・税務の最適化: 資産区分を精査し、減価償却や特別償却を活用して、実質的なキャッシュアウトを抑制する。
• 循環型思考: 入居時から退去時の原状回復や居抜き譲渡を見据え、サステナブルで可変性の高い仕様を選択する。

プロジェクトの成功は、発注者である皆様の「知識」と「意思」にかかっています。業者任せにするのではなく、プロジェクトのオーナーシップを持つことが重要です。

各専門家（デザイナー、コンサルタント、税理士）をオーケストレーションすることで、オフィスという経営資源の価値を最大化してください。

まずは、お手元の見積書にある「B工事」の項目が本当に適正か、疑うことから始めてみてはいかがでしょうか。その問いかけが、プロジェクト全体の質を変える第一歩となるはずです。